Finanse i Inwestycje

Michał Pająk

2008-10-15 22:24
 Oceń wpis
   

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości tak jak i na rynku finansowym jest bardzo nerwowa. Kiedy obserwujemy pogłębiający się kryzys w USA i Europie Zachodniej, dramatyczne próby ratowania instytucji związanych z rynkiem nieruchomości (banki hipoteczne, inwestycyjne, duże firmy specjalizujące się w doradztwie kredytowym) można się zacząć zastanawiać jak wpłynie to na nasz rynek? Czy Fundusze zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości mieszkaniowe będą przeżywały trudne dni? Czy czekają je nerwowe i dramatyczne decyzje? Zacznijmy od tego z czym mamy już doczynienia od roku, niezależnie od zawirowań wywołanych sytuacją w USA. Otóż już od roku niezależnie od tego jak sytuację przedstawiają deweloperzy mamy doczynienia ze stabilizacją cen i spadkiem poziomu sprzedaży. Polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę typową dla rynku który dojrzewa. Na skutek dużej podaży mieszkań i wysokich cen, popyt się ustabilizował.

Wzrost stóp procentowych w Polsce spowodował że kredyt hipoteczny staje się coraz droższy, pierwsze problemy banków z pozyskaniem pieniędzy na rynku międzybankowym

(szczególnie dla tak popularnego CHF) powodują że o kredyt będzie trudniej .

Dodatkowo banki już zaczynają zacieśniaj politykę kredytową, podwyższają wskaźnik LTV

( Loan to Value), a co z tym związane wymagają coraz większego wkładu własnego.

Z drugiej strony sami klienci negocjują z deweloperami obniżki, chcą kupować juz skończone mieszkania . Powiedzmy sobie szczerze że takich wzrostów cen i wartości mieszkań jakie mieliśmy 2004-2007 już w Polsce nie będzie. A jak ta sytuacja odbije się na Funduszach zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości mieszkaniowe? Cóż musimy zacząć od podziału funduszy które zajmują się inwestowaniem w nieruchomosci mieszkaniowe w Polsce.

 Pamiętajmy o tym iż część funduszy zajmuje sięw kooperacji z deweloperami realizacją inwestycji, występując jako inwestor, a inne zajmują się zakupami inwestycyjnymi mieszkań dokonując zakupów pakietowych w różnych inwestycjach. Pamiętajmy też że ze względu na dużą bezwładność rynku nieruchomości ( proces realizacji inwestycji) fundusze te funkcjonują najczęściej w formie funduszy zamkniętych które emitują Certyfikaty Inwestycyjne ( papier wartościowy) i mają określony czas funkcjonowania po którym zobowiązane są wykupić Certyfikaty od Inwestorów. Problemy będą różne w zależności od czasu istnienia funduszu,  (realizujący inwestycję, czy zajmujący się zakupem mieszkań), zbudowanego portfela nieruchomość i założeń inwestycyjnych.

Z pewnością FI realizujące z deweloperami projekty mieszkaniowe będą miały te same problemy jakimi borykają się deweloperzy. Z pewnością spowolnieniu ulegnie sprzedaż mieszkań w inwestycjach, trzeba wziąć pod uwagę dopasowanie cen i oferty mieszkań do oczekiwań przyszłych klientów. Projekty które były w fazie planowania najczęściej ponownie będą musiały zostać skalkulowane dla bieżącej sytuacji rynkowej, tak aby zapewnić rentowność projektu przy dużo niższej marży deweloperskiej. Rozpoczynanie nowych inwestycji zapewne będzie dużo ostrożniejsze i poprzedzone głębokimi analizami, szczególnie ceny działek, które tak dramatycznie drożały przez ostatnie kilka lat, będą miały istotny wpływ na to jak opłacalna będzie inwestycja. Z drugiej strony przy aktualnej sytuacji rynkowej kiedy to coraz więcej deweloperów zaczyna mieć problemy płynnościowe, jest idealny moment na negocjacje w sprawie do odkupienia dobrych projektów będących w fazie albo przygotowania albo nawet w realizacji.

Wielu deweloperów nie przewidziało że sprzedaż projektów mieszkaniowych w obecnej sytuacji rynkowej będzie trwała kilka lat, wielu mając kredyt na realizację inwestycji ma problemy z jego obsługą i jest zainteresowana szybką sprzedażą inwestycji innemu podmiotowi. Dla funduszy które zajmują się kupnem mieszkań i nadal mogą inwestować rozpoczął się czas wielkich łowów. Wielu deweloperów jest wstanie sprzedać pakiet mieszkań z bardzo dużym dyskontem aby przyspieszyć sprzedaż lub wykazać się przedsprzedażą przed bankiem finansującym inwestycję. Rynek Nieruchomości Mieszkaniowych to obecnie rynek kupującego i zapewne przez następne 2 lata się to nie zmieni. Z pewnością działania które będą podejmowali Zarządzający Funduszami będą uzależnione od składu ich aktualnego portfela. Dla funduszy które mają w swoim portfelu zakupione mieszkania, z pewnością wyzwaniem jest w obecnej sytuacji rynkowej ich upłynnienie.  Z drugiej strony jeśli w chwili obecnej fundusze wystawiają ukończone mieszkania na sprzedaż to mają przewagę nad ofertą deweloperów którzy dopiero budują tym że oferują produkt gotowy do wykończenia bez czekania 18-24 miesięcy do końca budowy. Zawsze pozostaje także kwestia ceny. Wiadomo że mieszkania które są obecnie sprzedawane przez Fundusze Inwestycyjne, zostały nabyte ok. 2005/6 roku przy innych kosztach budowy, tak więc Fundusz ma zawsze „bufor bezpieczeństwa”  umożliwiający obniżenie ceny w stosunku do deweloperów realizujących budowę dziś. Fundusze które nie muszą realizować zysków w chwili obecnej przeznaczają mieszkania pod wynajem. Perspektywy dla rynku najmu są bardzo dobre a biorąc pod uwagę trudności w zakupie mieszkań wynikające z zaostrzenia polityki banków spowodują że czynsze z pewnością będą rosły.

Po kilku latach osiągania dochodu z tego tytułu, mieszkania trafią do sprzedaży ale w całkiem innej sytuacji rynkowej. Za 3-4 lata podaż projektów mieszkaniowych będzie dużo niższa i mieszkania będzie łatwiej sprzedać maksymalizując zysk. Tak więc jak widać mimo niełatwej sytuacji na rynku nieruchomości nic nie wskazuje aby Fundusze Nieruchomość miły zniknąć z polskiego rynku. Oczywiście jak w każdym Funduszu najważniejsze będą teraz dobre decyzje inwestycyjne, wybór najlepszych projektów, dyskonto przy zakupie, dopasowanie projektu do klienta tak aby w przyszłości nie było problemów ze sprzedażą mieszkań.

W obecnej sytuacji niezbędne jest odpowiednie wyczucie rynku, a także co chyba najważniejsze zaufanie inwestorów powierzających pieniądze TFI

 

 

Tagi: deweloper, kredyt hipoteczny, rynek pierwotny, mieszkanie, popyt, podaż


2008-10-15 21:33
 Oceń wpis
   

 

 

 

 

Klient zainteresowany zakupem mieszkania w ostatnim czasie jest bombardowany ogromną ilością informacji. Nie ma dnia, aby w prasie, portalach internetowych, często także w telewizyjnych serwisach ekonomicznych i informacyjnych nie ukazała się wzmianka dotycząca rynku mieszkaniowego. Opracowania te nie analizują głębiej sytuacji z jaką mamy do czynienia skupiając się głównie na  przekazaniu informacji, „że jest taniej, że spada”. Mamy do czynienia ze swoistą licytacją kto poda większy spadek ceny za m2 mieszkania. 

Naturalnym zachowaniem każdego człowieka jest to, że jest zainteresowany zakupem wymarzonego mieszkania jak najtaniej. Większość osób, które kupują mieszkania po raz pierwszy jest zmuszona zadłużyć się na okres 20-30 lat, nic więc dziwnego że osoby te z zainteresowaniem śledzą bieżącą sytuację z wielkim zainteresowaniem. Zamieszanie wprowadzają sami deweloperzy wydając obecnie olbrzymie pieniądze na marketing aby podnieść stale malejące tempo sprzedaży. W radiu, prasie, bilbordach pełno jest informacji o „wyjątkowych” lokalizacjach inwestycji mieszkaniowych, promocyjnych cenach, gratisowych garażach, samochodach „dorzucanych” do mieszkania itd.

Jak jest naprawdę? Czy mamy do czynienia ze spadkami? Jeśli tak to z jak dużymi? Czy spadki będą się pogłębiały? Aby móc odpowiedzieć na te pytanie należy cofnąć się do genezy wzrostu i odnosząc ja do aktualnej sytuacji spróbować wyciągać wnioski co do możliwego scenariusza w przyszłości.

Wyraźny wzrost cen mieszkań  pojawił się w Polsce od 2004 roku, przy czym przybrał on formą bardzo dynamiczną od 2005 roku. Oczywiście należy pamiętać, że nie w każdym mieście wzrost następował w tym samym okresie. Najwcześniej  pojawił się Warszawie, później zaczęły dołączać inne miasta , Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto.

Z dużych aglomeracji najpóźniej obudziły się Śląsk i Łódź. Wzrost cen pojawił się w momencie naszego wejścia do UE. Czy sama akcesja i masowy napływ inwestorów zagranicznych ( którzy nie musieli już starać się o zgodę na zakup mieszkania w MSWiA) spowodował  tak gwałtowny wzrost cen na rynku polskim? Miał on znaczny udział ale były także czynniki wewnętrzne. Pamiętajmy, że popyt na mieszkania w Polsce nadal jest szacowany na ponad 1,5 mln mieszkań, tak więc zainteresowanych zakupem jest wielu, stan zasobów mieszkaniowych jest bardzo niski. W większości miast budynki zbudowane po 89 r nie stanowią nawet 20 % ogółu mieszkań lub domów znajdujących się na danym terenie, a w takich miastach jak Łódź czy Katowice nawet 8,5%. Najważniejszą rolę miała jednak kwestia inflacji, stóp procentowych, spadku bezrobocia i wzrostu dochodów mieszkańców.

 W 2000 r. ze względu na wysoką inflację mieliśmy podstawową stopę procentową na poziomie 20% czyli co z tym związane kredyt hipoteczny w PLN (pomijając wyjątkowo skąpą ofertę banków) był oprocentowany 22-25% w skali roku. Do 2004 nastąpił spadek stóp do 5,25% a w 2006 nawet do 4%. Wzrosła dostępność kredytów hipotecznych, dzięki coraz to bogatszej ofercie banków ( miedzy innymi kredyty walutowe z jeszcze niższym oprocentowaniem szczególnie z tak popularnym frankiem szwajcarskim CHF) .

Wraz z otwarciem się granic i emigracją nadwyżki siły roboczej, powoli zaczęło spadać bezrobocie, co za tym idzie zaczęły wzrastać dochody obywateli którzy pozostali.Ogólna sytuacja na rynku pracy powoli zaczęła się poprawiać. Poprawienie sytuacji na rynku pracy oraz zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych spowodowało wzrost realnego popytu. Ponieważ mechanizm wzrostu cen mieszkań w Polsce był dla inwestorów zagranicznych dość oczywisty, tak więc po akcesji do UE z roku na rok ilość inwestorów zagranicznych tak indywidualnych jak i zbiorowych ( fundusze, kluby inwestorów itp) rosła. Szczególnie aktywni byli inwestorzy Wielkiej Brytanii, Irlandii i Hiszpanii. Mieli oni taką przewagę nad klientami indywidualnymi i inwestorami rodzimymi, iż dysponowali większymi aktywami a stosując system płatności typowo inwestycyjny- np. 10% na 90% lewarując swoją pozycję zwiększali stopę zwrotu z zaangażowanego kapitału. Wzrost popytu ze strony kupujących  spowodował, iż nadwyżka podaży szybko się wyczerpała. Deweloperzy zareagowali na to podwyżką cen i wzrostem ilości rozpoczętych inwestycji. Jednak ze względu na dużą bezwładność rynku nieruchomości ( sam proces budowlany to najczęściej 18-24 miesiące) stale nie byli wstanie zaspokoić popytu. Od tego momentu zaczęło się kupowanie mieszkań na etapie „dziury w ziemi” oraz dyktowanie cen przez deweloperów. Banki ze względu na dużą konkurencję bardzo elastyczne zareagowały na sytuację, stale obniżając wymagania wobec klientów (uproszczanie procedur, obniżanie marży, proponowanie kredytów nawet do 110% wartości nieruchomości). Ta sytuacja miała swoja drugą stronę, ponieważ deweloperzy odczuwając ogromne zapotrzebowanie na mieszkania musieli masowo budować, aby to robić musieli kupić grunty na których mogli zrealizować inwestycje. Duża nadwyżka popytu powodowała yle=""> dramatyczny wzrost cen gruntów (co oczywiście zawsze przekłada się na cenę mieszkań) . I tutaj niebagatelną rolę w niektórych miastach odegrali deweloperzy o kapitale zagranicznym, często kupowali oni działki przebijając kilkukrotnie oferty rodzimych firm. Ponieważ firmy specjalizujące się w generalnym wykonawstwie miały olbrzymią ilość zamówień na swoje usługi dyktowały ceny, olbrzymia skala jak na polskie warunki budownictwa spowodowała czasowe problemy z dostępnościąyle=""> materiałów budowlanych a co z tym związane wzrost ich cen. Wszystkie te kwestie powoli zaczynały wskazywać, iż ceny muszą powoli zacząć wyhamować. Okazuje się jednak, że większość deweloperów jakby nie umiała przyjąć tego do wiadomości i założyła, że ceny nadal będą rosły. W Warszawie jak i w innych miastach w wielu lokalizacjach ceny pomiędzy 2004 a 2007 wzrosły o ponad 100%.

Przełomowym rokiem był 2007. W II kwartale tego właśnie roku rynek mieszkaniowy osiągnął swój maksymalny cenowy szczyt. Po przerwie wakacyjnej w czasie, której zawsze następowało spowolnienie sprzedaży deweloperzy oczekiwali powrotu do dynamicznej sprzedaży od września…tylko wyglądało tak jakby klienci nie wrócili z wakacji. Z miesiąca na miesiąc coraz gwałtowniej zaczynała spadać sprzedaż projektów. Dopiero wtedy zaczęto wyciągać wnioski. Okazało się że deweloperzy jakby zapomnieli o podstawowej kwestii, buduje się po to aby sprzedać, a więc nie można budować w oderwaniu od możliwości i potrzeb klienta. Ceny mieszkań w związku wysokimi cenami działek, wykonawstwa, materiałów budowlanych oraz nadal wysoka marżą deweloperska były już bardzo wysokie.

Ponieważ wraz ze wzrostem konsumpcji zaczęła rosnąć inflacja, RPP zaczęła podnosić od 2007 r. stopy procentowe co odbiło się na spadku realnej zdolności kredytowej, wcześniejsza rekomendacja S spowodowała większe wymagania dochodowe w przypadku kredytów udzielanych w walutach obcych. Impulsem, który pośrednio dotknął polski rynek nieruchomości był coraz większy jak się okazało kryzys amerykańskich kredytów sub-prime.

Kolejne bankructwa, przejęcia lub tarapaty poważnych instytucji finansowych spowodowały iż polski sektor bankowy zaczął powoli usztywniać swoje podejście tak do kredytowania inwestycji deweloperskich jak i zakupu mieszkań przez klientów indywidualnych.

yle=""> Ponieważ ceny wyhamowały, a w wielu lokalizacjach ulegają pierwszym nieznacznym korektom od 5% do 8% naturalne jest, że u osób i instytucji, które kupiły mieszkania czysto spekulacyjnie pojawiła się chęć zrealizowania zysku poprzez sprzedaż. Problemem, z którym boryka się obecnie wielu deweloperów to konkurencja z tzw. „Nowym Rynkiem Wtórnym” czyli mieszkaniami które często nigdy nie zostały zasiedlone a są sprzedawane przez inwestorów, którzy kupili je np. 2 lata temu. W samej Warszawie szacuje się podaż takich mieszkań na poziomie 7,5 tysiąca co stanowi niemal 50 % ofert rynku pierwotnego. Przewaga takich mieszkań nad mieszkaniami dewelopera to przede wszystkim to, że te mieszkania już stoją, deweloperzy nadal sprzedają mieszkania, które są budowane, oraz co chyba ważniejsze różnią się ceną. Często deweloper nie jest w stanie zaproponować takiego rabatu do jakiego jest w stanie zejść inwestor, który kupował mieszkanie na początku 2006 roku. Wyle=""> przypadku inwestorów zagranicznych dodatkowy „bufor” stanowi różnica kursowa. Polski złoty umocnił się do np. Funta Brytyjskiego o 30% czyli yle=""> inwestor dla którego kwotą bazową jest funt nie dość, że kupił mieszkanie i zarobił na wzroście jego wartości to dodatkowo po sprzedaży mieszkania osiągnie zysk na różnicy kursowej.

W 2007 roku deweloperzy nie proponowali jeszcze rabatów co najwyżej promocje które zawoalowany sposób obniżały cenę np. poprzez dodawanie miejsca garażowego.Obecnie w 2008 r. kiedy już widać że tendencja stabilizacyjna na rynku nie zmieni się pojawiają się pierwsze oznaki większych obniżek. Klienci szybko nauczyli się negocjować i wybierają tego dewelopera, który zaoferuje im korzystniejszą cenę. Cenę mieszkań z rynku pierwotnego można nawet wynegocjować o 10% niższą, uwzględniając miejsce garażowe gratis plus kilkuprocentowy dyskont. Jak będzie dalej?

yle=""> Cóż należy przede wszystkim zwrócić uwagę na to, iż w ciekawych projektach w dobrych lokalizacjach ceny nie spadają albo zmiany są czystko kosmetyczne. To wskazuje na to, że największym obniżkom będą podlegały te inwestycje, które są nieudane ( za wysoka cena wobec konkurencji w okolicy, niska jakość materiałów, słaby projekt architektoniczny, zły układ mieszkań), lub takie,których deweloper zaczyna mieć problemy płynnościowe i tutaj obniżki mogą być gwałtowne nawet do 20%. Jak zareagowali deweloperzy na nowa sytuację rynkową?

Już w chwili obecnej widać, że w związku z sytuacją  wielu deweloperów wycofuje się z projektów, które jeszcze nie wyszły poza fazę projektową. Prawdopodobnie poziom ok. 200.000 oddanych rocznie jednostek mieszkalnych, do których powoli się zbliżaliśmy nie zostanie osiągnięty. Ten rok będzie rekordowy pod względem oddanych inwestycji, ale wynika to nie z wysokiego popytu tylko z bezwładności rynku nieruchomości (oddane będą mieszania budowane od 2006). Do czasu zejścia z rynku nadwyżki podaży czyli do ok. 2009/2010 będzie można wybierać mieszkania i negocjować, choć z każdym kolejnym miesiącem mieszkań będzie mniej i będą coraz mniej atrakcyjne. W 2008 i 2009 będziemy mieli prawdopodobnie do czynienia z wieloma bankructwami firm deweloperskich ale szczególnie tymi które nie miały zbyt długiej  historii deweloperskiej, nie miały odpowiedniego zaplecza kapitałowego i rozpoczynając inwestowanie w branżę mieszkaniową chciały skorzystać z koniunktury lub które po prostu źle oszacowały projekty. Obecnie widać już spadek cen gruntów, wykonawstwa, materiałów. Pojawia się wiele ofert kupienia całych projektów deweloperskich gotowych do rozpoczęcia, a nawet rozpoczętych. Zatem korzystajmy z chwili, kiedy można kupić mieszkania w dobrej cenie, kiedy deweloperzy są skorzy do obniżek, za 2 lata kiedy ponownie podaż będzie na dużo niższym poziomie, nie będzie już mieszkań od inwestorów spekulacyjnych, ceny ruszą do góry .

Oczywiście  nie tak gwałtownie jak to było 2004-2007 ale jednak 5-6% rocznie.

Tagi: deweloper, rynek pierwotny, mieszkanie, kerdyt hipoteczny, popyt, podaż


2007-03-26 23:14
 Oceń wpis
   




Ze sprzedażą nieruchomości obciążoną hipoteką nie ma najmniejszej trudności. Klienci często żyją w błędnym przeświadczeniu że to bank jest właścicielem nieruchomości i że nie wyrazi zgody na jej sprzedaż. Klient od początku do końca jest właścicielem nieruchomości a bank jest po prostu wpisany jako wierzyciel w dział IV KW gdzie wpisuje się tylko hipoteki. Nie ma najmniejszych ograniczeń w sprzedaży, a co ważne ze względu na stale rosnące ceny nieruchomości już niedługo nie będzie innych mieszkań na rynku wtórnym niż obciążone hipoteką . Często w Biurach Obrotu Nieruchomościami pojawiają się klienci którzy jako warunek stawiają iż kupią nieruchomość ale nie obciążoną, takie zachowanie wynika z braku wiedzy. Zakup nieruchomości z „hipoteką” nie różni się niczym od zwyczajnego kupna nieruchomości wolnej od obciążeń.

Możemy spotkać się z 2 sytuacjami

1-Klienci chcą nabyć nieruchomość za gotówkę ( bez udziału kredytu hipotecznego) – po ustaleniu ceny i sprawdzeniu stanu prawego nieruchomości (aktualny odpis z KW ze szczególnym uwzględnieniem tzw „wzmianek” w KW - które mogą świadczyć iż został złożony jakiś wniosek ( np. zmiana właściciela ) do KW ale jeszcze nie został rozpatrzony przez Sąd-co ważne wgląd do „AKT KW” ma tylko właściciel i Notariusze. Notariusz tak konstruuje „umowę przenoszącą własność” iż tylko część pieniędzy trafia na konto właściciela a reszta wpływa na określone konto w banku który jest wierzycielem sprzedającego.
Oczywiście potrzebny jest dokument z banku określający kwotę aktualnego zadłużenia i nr konta na która ma zostać dokonana płatność. Dokument musi być bezwzględnie aktualny. Po zaksięgowaniu płatności, Bank wystawia potwierdzenie całkowitej spłaty kredytu wraz ze zgodną ma wykreślenie hipoteki, na podstawie tego dokumentu sprzedający składa do Sądu Wieczysto-Księgowego wniosek o wykreślenie Hipoteki ( koszt 100zł ) .

2-Klienci nabywają nieruchomość w oparciu o kredyt hipoteczny, wszystko działa identycznie tylko zaświadczenie o aktualnej kwocie kredytu i nr rachunku jest już potrzebne w momencie składania wniosku kredytowego nabywców nieruchomości, tak aby bank wiedział jaką część pieniędzy będzie przelewał ma konto zbywcy a jaką na konto banku wierzyciela.

Konkluzja jest taka, samo kupno nieruchomości obciążonej hipoteką nie różni się zbytnio od zakupu nieruchomości obciążonej, dobrze jest jednak skonsultować to z Doradcą Finansowym który wie jak wygląda procedura, dobrze jest korzystać przy takiej transakcji z renomowanych i oczywiście licencjonowanych biur obrotu nieruchomościami gdyż ustawa nakłada na biura obowiązek wykupienia polisy OC od prowadzonej działalności, w tym także przy sprzedaży nieruchomości sprawdzenia jej stanu prawnego.

Sprzedający musi pamiętać o tym że sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wiąże się ze wcześniejszą spłatą kredytu i może być związane z dodatkową opłatą, ale to już zależy od umowy kredytowej jaką podpisał zbywca. Najczęściej banki utrzymują taką opłatę przez okres od 2-5 lat po udzieleniu kredytu. Wysokość takiej opłaty jest różna w bankach i wacha się od 0 do 3% kwoty kredytu

Tagi: kredyt, hipoteka, obciążenie


2007-03-26 20:56
 Oceń wpis
   




Fundusze nieruchomości to na polskim rynku kapitałowym nowa forma inwestowania.

Na europejskich rynkach rozwiniętych fundusze inwestujące w nieruchomości istnieją od dawna. Jako pierwsze uregulowały powstawanie takich funduszy - niemiecka ustawa o spółkach lokat kapitałowych z 1957 r. i szwajcarska ustawa o funduszach inwestycyjnych z 1966 r. Wraz z upływem czasu i rosnącą popularnością instytucji zbiorowego inwestowania wzrastała liczba krajów, których ustawodawstwa dopuszczały tworzenie nie tylko instytucji zainteresowanych lokowaniem powierzonych im przez inwestorów środków w papiery wartościowe, ale także w nieruchomości. W Polsce pierwsze fundusze inwestujące na rynku nieruchomości powstały dopiero w roku 2004. Do dziś trafiło tam ponad 2,7 mld złotych co świadczy o dużym zainteresowaniu klientów tego typu inwestycjami.
Fundusze inwestycyjne nieruchomości działające na rynku polskim do niedawna działały tylko w formie funduszy zamkniętych-czyli takich gdzie nie ma jednostek uczestnictwa tylko tzw Certyfikaty Inwestycyjne. Certyfikat można nabyć tylko w formie tzw .subskrypcji organizowanej przez TFI w określonym czasie. Czas Trwania samego funduszu też jest ograniczony i po ustalonym okresie Certyfikaty są wykupywane przez TFI od właścicieli.
Oczywiście jest możliwość obrotu takimi Certyfikatami na rynku wtórnym poprzez GPW ale trzeba sobie zdawać sprawę iż posiadają one niską płynność w stosunku np. do rynku akcji wynikającą z założonego horyzontu inwestycyjnego i ograniczonej ilości certyfikatów.


W chwili obecnej jest już możliwość inwestowania w fundusz nieruchomości otwarty czyli oparty na jednostkach inwestycyjnych które można nabyć i sprzedać w każdym momencie inwestycji. Jak ważna jest dla inwestorów taka możliwość widać po funduszu ING Subfundusz Budownictwa i Nieruchomości który mimo krótkiej historii skupia obecnie największe aktywa wśród funduszy nieruchomości. TFI Nieruchomości można podzielić także ze względu na sposób inwestowania. Pierwotnie fundusze nieruchomości inwestowały środki pozyskane z subskrypcji bezpośrednio na zakup nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych a wycena wartości certyfikatu wynikała z zysków uzyskiwanych z najmu powierzchni i wzrostu wartości samej nieruchomości, stąd właśnie pierwotnie w Polsce działały tylko fundusze zamknięte. Obecnie oprócz takich TFI działają także fundusze inwestujące nie bezpośrednio w zakup nieruchomości lecz w spółki z szeroko pojętej branży budowlano-deweloperskiej notowane na warszawskiej GPW ale także w spółki budowlane z innych krajów europejskich. W Polsce fundusze nieruchomości to na razie nowość. Rynek dopiero się rozwija. Obecnie trudno więc przewidzieć, jakie będą wyniki tych funduszy za kilka lat. Zarządzający funduszami sektora nieruchomości w Polsce przewidują jednak, że średnia roczna stopa zwrotu – podobnie, jak w krajach Unii Europejskiej – również będzie kształtować się na poziomie 10 proc. lub więcej. Decydując się na tego rodzaju inwestycję musimy pamiętać, że rynek nieruchomości cechuje się występowaniem tzw. cyklów inwestycyjnych. Na rozwiniętych rynkach trwają one średnio od 5 do 6 lat. W ciągu takiego cyklu najpierw występuje przewaga popytu nad podażą, co doprowadza do wzrostu cen i zysków z inwestycji w nieruchomości. Następnie na rynek wchodzą inwestorzy, którzy zaspokajają popyt. W efekcie tego ceny, i - co za tym idzie - dochody z nieruchomości spadają. Polski rynek znajduje się obecnie w końcowym etapie fazy pierwszej. Mamy niedosyt odpowiednich nieruchomości, co sprawie, że ich ceny rosną. Pojawia się jednocześnie wielu inwestorów dążących do zaspokojenia popytu. Widoczne jest to zwłaszcza w dużych miastach, szczególnie w Warszawie, gdzie stale powstaje wiele nowych nieruchomości. Następne lata powinny zatem zaowocować wysokimi stopami zwrotu dla funduszy nieruchomości. Inwestycje w fundusze nieruchomości to dobry wybór dla inwestorów cierpliwych, mających czas, dla których płynność inwestycji ma drugorzędne znaczenie. Jak wszystkie inwestycje w nieruchomości, znakomicie zabezpieczają one przez inflacją. Po drugie, są słabo skorelowane z rynkiem akcji, możemy więc zarabiać nawet wówczas, gdy na giełdzie trwa bessa.( ale już TFI inwestujące w spółki branżowe są bardzo podatne na zmianę koniunktury).W okresach bessy na światowych giełdach fundusze nieruchomości nie tylko nie przynoszą dotkliwych strat, lecz wręcz przeciwnie - zazwyczaj przynoszą inwestorom zyski. Dlatego właśnie powinny być wykorzystywane do zdywersyfikowania portfela inwestycyjnego. Atrakcyjna stopa zwrotu z funduszy nieruchomości wiąże się oczywiście z ryzykiem, ale z reguły jest ono jednak znacznie niższe, niż w przypadku funduszy akcyjnych. Z tego względu fundusze nieruchomości są ciekawą alternatywą dla funduszy obligacji czy nawet funduszy zrównoważonych choć ze względu na stale rosnące ceny nieruchomości w większości miast Polski fundusze będą jeszcze przez jakiś czas notowały wyniki niewiele niższe od funduszów akcji.

Tagi: inwestowanie, fundusze, nieruchomości, nieruchomosci


2007-02-22 22:28
 Oceń wpis
   

Katowice_Debowe_Tarasy

Osiedle “Dębowe Tarasy” to kolejny, po Silesia City Center, kompleks nieruchomości firmy Silesia Residential Project Sp. z.o.o. Inwestycja, której koszt to ponad 130 mln. euro, będzie składać się z 12 budynków. Ich wysokość wyniesie od czterech do 11 pięter, o ciekawej kaskadowej architekturze. Wszyscy mieszkańcy będą mieli zapewnione miejsca postojowe w podziemnych garażach.

Sprzedaż pierwszego etapu inwestycji, czyli 250 mieszkań, zakończyła się 15 stycznia 2007, a drugiego właśnie się rozpoczęła.

Dwie trzecie terenu zajął kompleks handlowo-rozrywkowy. Osiedle obejmie około 6 hektarów.

Co ciekawe, inwestycja realizowana jest w całości na terenie dawnej kopalni “Kleofas” (wcześniej “Gottwald”). Żeby móc wykorzystać ten teren, należało przekopać około milion metrów sześciennych ziemi, z czego piąta część wymagała wymiany. Usunięto dwie poprzemysłowe hałdy, na nowo zbudowano infrastrukturę. Część pokopalnianych obiektów, w tym wieżę szybu, wkomponowano w projekt.

Silesia Residential Project Sp. z.o.o., inwestor “Dębowych Tarasów”, należy do grupy TriGránit, jednej z wiodących w Europie Środkowo-Wschodniej korporacji deweloperskich. Zajmuje się kompleksową realizacją obiektów mieszkaniowych, komercyjnych, handlowych i użyteczności publicznej. Jej ostatnia inwestycja, Silesia City Center w Katowicach, zdobyła główną nagrodę za najlepszy projekt komercyjny w roku 2005.

TriGránit realizuje projekty inwestycyjne w Budapeszcie, Bratysławie, Pradze, a planuje pojawić się w Bukareszcie, Zagrzebiu, Belgradzie i Sofii. Strategią firmy TriGránit jest tworzenie wielkopowierzchniowych obiektów architektonicznych, które z czasem będą pełnić rolę nowych centrów miast.

Pojawienie się tak dużego dewelopera jak Trigranit spowodowało zainteresowanie Katowicami wśród innych znanych deweloperów- GTC, GANT. Obie spółki już w 2006 roku zakupiły grunty pod przyszłe inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach Katowic. Za sprawą tej inwestycji koszt metra kwadratowego w stolicy Górnego Śląska zaczyna dorównywać cenom nowych mieszkań w Krakowie i Wrocławiu.

Tagi: debowe tarasy, trigranit, deweloperzy
1 | 2 | 3 |